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Galpões: desafio está em encontrar terras com custo que viabilize desenvolvimento de imóvel com valor de locação que caiba no bolso dos inquilinos varejistas (Oli Scarff//Getty Images)
 

São Paulo – As empresas operadoras de galpões logísticos estão se preparando para desbravar uma nova fronteira de negócios imobiliários: a construção de galpões capazes de servir de apoio a entregas ultrarrápidas do comércio eletrônico, que são feitas no mesmo dia das vendas nos sites ou até o dia seguinte.

No jargão logístico, a operação focada neste segmento é chamada de last mile, isto é, a “última pernada” no trajeto das mercadorias até os consumidores.

O investimento no ramo reflete o avanço da competição e o aprimoramento do comércio eletrônico, ainda mais com a chegada de marcas estrangeiras ao Brasil, como a Amazon, famosa por realizar entregas em apenas algumas horas nos Estados Unidos.

Para ficar de pé, porém, a atividade demanda o desenvolvimento de centros de armazenagem e distribuição de mercadorias o mais próximo possível dos centros de consumo, superando barreiras como os custos elevados dos terrenos nas regiões metropolitanas e a escassez de imóveis preparados para abrigar essas atividades.

No Brasil, apenas 34% dos galpões logísticos de São Paulo e Rio de Janeiro estão localizados em um raio de até 30 quilômetros das capitais, o que permitiria as entregas ultrarrápidas, segundo levantamento da consultoria NAI Brazil.

Na visão do presidente do grupo, Marcelo da Costa Santos, esse porcentual é baixo para atender a demanda crescente do comércio eletrônico e sinaliza um grande potencial para novos negócios imobiliários.

“Atualmente tenho três clientes à procura de terrenos ou de imóveis que possam ser reformados para servir de apoio às operações no last mile”, conta Santos.

Segundo ele, o desafio está em encontrar terras com um custo que viabilize o desenvolvimento de um imóvel com valor de locação que caiba no bolso dos futuros inquilinos varejistas.

“Os terrenos nas cidades também são disputados por incorporadoras para construção de prédios residenciais, ao contrário dos terrenos nos arredores de rodovias”, pondera Santos.

A GLP Brasil – uma das maiores operadoras de galpões logísticos no País – iniciou nos últimos meses uma estratégia agressiva para ganhar participação nesse mercado.

Em São Paulo, a GLP já tem 1,2 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) de galpões construídos em um raio de até 30 km da capital. E nos últimos 18 meses, realizou uma série de aquisições de terrenos para dobrar a área de galpões disponíveis nesse raio. No Rio de Janeiro, a estratégia adotada foi a mesma.

“É um mercado em que apostamos demais. Nosso primeiro movimento foi de marcar posição nessas áreas”, explica o diretor de Desenvolvimento e Novos Negócios da GLP, Ricardo Antoneli. “A localização em um raio de 30 km é o ponto em que se consegue ter uma operação eficiente, com custos reduzidos de transporte (para a varejista) e viabilidade financeira na construção e locação do galpão”, aponta.

Já o presidente da Hines no Brasil, Antônio Ferreira Rosa, concorda com o potencial de galpões logísticos para atender o last mile, mas ainda vê falta de viabilidade financeira e, por isso, a empresa não entrou no negócio.

“Acreditamos que há demanda nesse ramo e que ele irá crescer. Mas não sabemos bem a forma. O locatário ainda não consegue pagar o preço necessário”, diz Ferreira, referindo-se ao custo dos terrenos. “Nesse momento, nós estamos em posição de observar”.

Corrida das varejistas

A evolução dos espaços de armazenamento é vista por quem atua no comércio eletrônico como determinante para a briga pela agilização das entregas e a liderança do mercado no Brasil.

A aposta dos operadores logísticos poderia servir como uma oportunidade para competidores do mundo online, como a Amazon, disputarem de igual pra igual com varejistas tradicionais detentoras de lojas físicas, como a Via Varejo (dona de Casas Bahia e Pontofrio) e o Magazine Luiza.

“A empresa que convive nos dois mundos, físico e online, tem uma vantagem muito grande, que é trabalhar com uma série de estratégias de distribuição, armazenagem e coleta que a empresa que nasceu digital não consegue fazer”, diz Diogo Lupinari, co-fundador da Wevo, empresa que integra vendedores às plataformas de marketplace.

Hoje, Via Varejo e Magazine Luiza já desenvolvem projetos para usar lojas físicas como mini centros de distribuição, suprindo, em parte, a ausência de galpões logísticos especializados nesse setor.

Na mesma linha, a BRMalls – dona de participação em 39 shopping centers – iniciou neste semestre um projeto piloto de entregas ultrarrápidas a partir de um de seus empreendimentos.

As companhias usam as lojas também como pontos de retirada de produtos vendidos pela internet. A aposta se estende ao marketplace, modelo em que as empresas recebem comissão por vendas feitas por outros lojistas nas suas plataformas. Conforme destaca o especialista em logística da Tray, Alexandre Davoli, prazos de entrega se reduzem também a vendedores do marketplace que deixam essas empresas gerirem sua entrega, o chamado fullfillment.

Para entrar nessa briga, diz Lupinari, empresas que não têm presença em loja física devem adotar uma estratégia de fechar grandes acordos com quem possui grande quantidade de imóveis. “Negócios imobiliários que conseguirem se preparar pra esse movimento, que conseguirem entender o investimento necessário, vão surfar a onda”, conclui.

A expectativa aqui é que a Amazon poderia fazer movimentos como o que fez na Índia, onde parcerias com milhares de pequenas lojas transformaram o varejo local em pontos de coleta dos produtos comprados online. Até o momento, não se observam ações nesse sentido no mercado, mas quem conhece o apetite da empresa não duvida que esse seja o próximo passo.

A velocidade dessa transformação no Brasil dependerá da ambição das empresas online, comenta o executivo responsável pela Experiência na empresa de comércio eletrônico VTEX, Alessandro Gil.

Para ele, no entanto, os varejistas brasileiros do mundo físico tem sabido tirar vantagem da integração entre canais. Além da entrega rápida, operar na loja física e online de forma integrada permite conhecer mais profundamente os hábitos dos clientes é melhor gerir o portfólio, completa.

Fonte: Por Circe Bonatelli e Dayanne Sousa, do Estadão Conteúdo